안녕하세요! 새해가 밝으면서 다들 부동산 관련 계획 하나쯤은 세우셨을 텐데요. 특히 요즘처럼 거래가 뜸하고 증여세 부담이 클 때, 알음알음 많이들 생각하시는 게 있죠. 바로 “가족 간 저가 양도(매매)”입니다.
“어차피 남한테 파느니 자식한테(또는 부모님한테) 싸게 넘기고, 세금도 좀 아껴보자”는 마음, 십분 이해합니다. 실제로 그동안은 시세보다 적당히 낮게 거래해도 큰 문제가 없는 경우가 많았으니까요.
그런데, 2026년 1월 1일부터 분위기가 완전히 달라졌다는 사실, 알고 계셨나요?
“에이, 설마 가족끼리 거래하는데 뭐 그리 빡빡하게 굴겠어?” 하고 안일하게 생각했다가는, 아끼려던 증여세보다 더 무서운 ‘취득세 폭탄’을 맞을 수도 있습니다.
오늘 이 글에서는 올해부터 확 바뀐 가족 간 거래 규정, 특히 ‘취득세의 함정’에 대해 아주 속 시원하게 파헤쳐 드리겠습니다. 세무사 상담받기 전에 이 글 먼저 읽어보시면, 수임료 이상의 가치를 얻어가실 거라 확신합니다.
그동안 우리는 왜 ‘저가 매매’를 선호했을까?
본론으로 들어가기 전에, 왜 그동안 가족 간에 ‘싸게 파는 거래’가 유행했는지 짚고 넘어갈게요. 핵심은 ‘증여세 절세’였습니다.
부모님이 10억짜리 아파트를 자녀에게 그냥 주면(증여), 자녀는 어마어마한 증여세를 내야 합니다. 하지만 이걸 자녀에게 7억 원에 파는 형식(매매)을 취하면?
부모님: 10억이 아닌 7억에 팔았으니 양도세 부담이 줍니다. (물론 너무 싸게 팔면 부당행위계산부인 적용을 받지만, 시세의 30% 또는 3억 원 이내로 낮추면 괜찮았죠.)
자녀: 10억짜리를 7억에 샀으니, 그 차액인 3억 원에 대해서만 증여세를 내면 됩니다. (여기서도 3억 원까지는 증여세가 과세되지 않는 ‘저가 양수’ 규정을 활용하면 세금이 ‘0원’이 되기도 했고요.)
그리고 가장 중요한 취득세! 자녀는 아파트를 산 가격, 즉 ‘7억 원’을 기준으로 취득세를 냈습니다. 10억짜리를 샀지만 세금은 7억 기준으로 냈으니, 누이 좋고 매부 좋은 거래였던 셈이죠.
하지만, 이 공식이 2026년부터 깨졌습니다.
2026년의 충격: “얼마에 샀든, 세금은 ‘시가’대로 내세요”
정부가 칼을 빼 들었습니다. 가족 등 특수관계인 간의 거래에서 세금을 줄이려는 ‘꼼수’를 더 이상 두고 보지 않겠다는 강력한 의지인데요. 핵심은 바로 ‘취득세 과세표준의 변화’입니다. 아래 그림을 보시면 한눈에 이해가 가실 겁니다.
핵심 변화: ‘사실상 취득가격’ vs ‘시가인정액’
2025년까지: 가족끼리 7억에 거래했다고 신고하면, 취득세도 ‘7억 원’을 기준으로 계산했습니다. (단, 이 가격이 공시가격보다 낮으면 공시가격 기준)
2026년부터 가족 간 거래 신고 가격이 ‘시가인정액’보다 낮으면, 실제 거래한 가격(7억)은 무시하고 무조건 ‘시가인정액(10억)’을 기준으로 취득세를 매깁니다.
여기서 말하는 ‘시가인정액’이란 뭘까요? 공시가격이 아닙니다. 쉽게 말해 국세청이나 지자체가 인정하는 ‘진짜 시세’입니다.
매매사례가액: 해당 아파트 단지 내에서 최근 거래된 유사한 실거래가
감정가액: 감정평가사가 평가한 금액
공매·경매가액: 최근 공매나 경매로 낙찰된 금액
즉, 아파트 시세가 10억인데 가족끼리 7억에 거래 계약서를 썼더라도, 취득세는 얄짤없이 시세인 10억 원에 맞춰서 내야 한다는 뜻입니다.
세금이 얼마나 차이 날까? (현실 자각 타임)
말로만 들어선 감이 잘 안 오시죠? 구체적인 숫자로 비교해 드릴게요. (※ 계산 편의를 위해 취득세율은 지방교육세 등 포함 1~3% 기본세율 구간이라 가정하고, 증여세 등 다른 세금은 논외로 합니다.)
아래 예시 상황으로 비교해 보겠습니다.
아파트 시세 (매매사례가액): 10억 원
가족 간 거래 신고가: 7억 원
자녀의 주택 수: 무주택자 (1주택 취득 가정)
2025년에 거래했다면?
취득세 기준: 거래 신고가인 7억 원
취득세율: 7억 원은 2% 구간 (6억 초과~9억 이하) -> 약 2.2% (지방교육세 포함)
예상 취득세: 7억 원 × 2.2% = 약 1,540만 원
2026년에 거래한다면? (현재)
취득세 기준: 시가인정액인 10억 원 (7억 신고가 무시!)
취득세율: 10억 원은 3% 구간 (9억 초과) -> 약 3.3% (지방교육세 등 포함)
예상 취득세: 10억 원 × 3.3% = 약 3,300만 원
결과: 거래 가격은 똑같이 7억인데, 해가 바뀌었다는 이유만으로 앉은 자리에서 취득세를 1,760만 원이나 더 내야 합니다. (1,540만 원 vs 3,300만 원). 세금이 두 배 넘게 뛴 거죠.
만약 자녀가 다주택자라서 취득세 중과세율(8%, 12%)을 적용받는다면? 차이는 억 단위로 벌어질 수도 있습니다. 상상만 해도 끔찍하지 않으신가요?
왜 이렇게까지 하는 걸까요?
정부의 메시지는 명확합니다. “편법적인 부의 이전을 막고, 과세 형평성을 맞추겠다”는 겁니다.
그동안 가족 간 저가 거래는 사실상 ‘반값 증여’나 다름없었습니다. 남들은 제값 주고 사서 비싼 취득세 내는데, 누구는 가족 찬스 써서 세금까지 덜 내는 건 불공평하다는 거죠.
특히 최근 몇 년간 부동산 가격이 급등하면서 이런 식의 ‘변칙 거래’가 너무 많아졌고, 이를 바로잡기 위해 지방세법을 뜯어고친 결과가 바로 지금의 ‘시가인정액’ 제도 도입입니다. 국세(양도세, 증여세)에서만 적용되던 깐깐한 기준이 이제 지방세(취득세)까지 전면 확대된 셈입니다.
그럼 이제 가족 간 거래는 무조건 손해일까?
“에이, 그럼 이제 가족 간 거래는 아예 하지 말라는 소리네?” 하고 포기하실 필요는 없습니다. 여전히 잘 활용하면 장점은 있습니다.
1) 증여보다는 여전히 유리할 수 있다: 취득세가 좀 늘긴 했지만, 아예 공짜로 받는 ‘증여’보다는 세금 총액(양도세+증여세+취득세) 면에서 여전히 ‘매매’가 유리한 구간이 분명 존재합니다. 특히 파는 부모님의 양도세 비과세 요건이 충족된다거나, 자녀가 생애 최초 주택 구입이라 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다면 계산기를 다시 두드려볼 만합니다.
2) ‘감정평가’를 적극 활용하라: ‘시가’라는 게 참 애매할 때가 많습니다. 아파트야 옆집 거래 가격이 있다지만, 단독주택이나 꼬마빌딩은 시세 파악이 어렵죠. 이럴 땐 지자체가 멋대로 시세를 정하기 전에, 우리가 먼저 선수 쳐서 감정평가사에게 의뢰해 ‘감정가액’을 받아두는 것이 좋습니다.
공신력 있는 감정가액은 국세청이나 지자체도 웬만하면 인정해 주거든요. 감정평가 수수료가 좀 들긴 하지만, 나중에 세금 폭탄 맞고 억울해하는 것보다는 훨씬 안전한 보험이 됩니다.
3) 자금 출처 소명, 완벽해야 한다: 가족 간 거래에서 가장 중요한 건 ‘진짜 매매가 맞느냐’를 증명하는 겁니다. 국세청은 가족 간 거래를 기본적으로 ‘증여’로 의심하고 봅니다.
자녀가 7억 원을 부모님께 드렸다면, 그 7억 원이 어디서 났는지(본인 소득, 대출 등) 10원 한 닢까지 확실한 자금 출처 소명 자료를 준비해둬야 합니다. “그냥 부모님이 주신 돈으로 샀어요”라고 했다간, 매매는커녕 전체 금액에 대해 증여세 폭탄을 맞게 됩니다.
전문가와 ‘상담’은 선택이 아닌 필수
2026년 부동산 세법, 정말 깐깐해졌습니다. “옆집 김 씨는 이렇게 했다더라”는 식의 카더라 통신만 믿고 덜컥 거래했다가는 돌이킬 수 없는 금전적 손해를 보게 됩니다.
오늘 제가 시가인정액이라는 큰 틀을 보여드렸지만, 개인마다 처한 상황(주택 수, 보유 기간, 지역, 가족 관계 등)에 따라 셈법은 수십, 수백 가지로 달라집니다.
가족 간 부동산 거래를 고민 중이시라면, 계약서 도장 찍기 전에 반드시! 꼭! 부동산 전문 세무사와 상담을 먼저 받아보시길 강력하게 권해드립니다. 상담료 몇십만 원 아끼려다 몇천, 몇억 원의 세금을 더 내는 우를 범하지 않으셨으면 좋겠습니다.
오늘 글이 조금이라도 도움이 되셨다면 주변에 공유도 많이 부탁드릴게요!