요즘 내 집 마련보다 더 무서운 게 전세 계약이라는 말이 나옵니다. 설마 내가 당하겠어? 라는 안일한 생각이 평생 모은 전재산을 위태롭게 만들기도 하죠. 특히 최근에는 수법이 너무 정교해져서 부동산 전문가들조차 혀를 내두를 정도입니다. 오늘은 직접 정리한 전세사기 예방 전세사기 안당하는 법 쉽게 설명해볼까 합니다. 오늘 내용만 잘 알고 계셔도 최소한 ‘몰라서 당하는’ 일은 절대 없을 겁니다.
전세사기 예방 첫 단추는 ‘시세 파악’과 ‘근저당’ 확인
전세 사기의 가장 흔한 시작점은 바로 깡통전세입니다. 집값보다 전세금이 더 높거나 비슷한 경우죠.
실제 네이버 부동산이나 호갱노노 같은 매매 목록만 보지 마세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 최근 1년 내 실제 거래된 금액을 확인해야 합니다. 요즘은 부동산 어플에서도 실거래가를 확인하니 시세보다 현저하게 낮은 금액은 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
전세가는 매매가의 70%를 넘지 않는 것이 가장 안전합니다. 만약 등기부등본 을구에 찍힌 근저당(대출)과 내 전세금을 합친 금액이 집값의 80%를 넘어간다면? 그 집은 뒤도 돌아보지 말고 나오시는 게 답입니다.
전세사기 안 당하는 법 등기부등본, ‘갑구’와 ‘을구’의 함정
등기부등본은 계약 당일, 잔금 당일, 그리고 입주 다음 날까지 총 세 번은 떼어봐야 합니다.
갑구: 소유주가 누구인지, 압류나 가압류, 가등기가 걸려 있지는 않은지 확인하세요. 특히 ‘신탁’이라는 단어가 보이면 주의해야 합니다. 신탁 등기가 된 집은 실제 소유권이 신탁회사에 있기 때문에, 집주인이라고 주장하는 사람과 계약해봤자 법적 보호를 받기 어렵습니다.
을구: 근저당권 설정을 확인하세요. 간혹 잔금을 치르기 직전에 집주인이 몰래 대출을 받는 악질적인 사례가 있습니다. 그래서 특약이 중요한 거죠.
전세사기 예방 필승 특약 3가지 넣기
부동산 사장님이 원래 다 이렇게 써요~라고 해도 흔들리지 마세요. 내 돈을 지켜주는 건 인심 좋은 사장님이 아니라 계약서상의 특약 문구입니다.
전입신고 효력 관련
임대인은 잔금 지급일 익일까지 현 상태의 등기부 권리관계를 유지하며, 새로운 담보권 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다. (전입신고는 다음 날 0시부터 효력이 생기는 점을 악용한 사기를 막아줍니다.)
보증보험 가입 조건
임대차 목적물에 대한 전세보증보험 가입이 임대인의 결격 사유로 불가할 경우, 본 계약은 해제된 것으로 보며 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다.
세금 체납 확인
임대인은 계약 시 국세 및 지방세 완납 증명서를 제시하며, 체납 사실이 확인될 경우 계약을 취소할 수 있다.
전세사기 안 당하는 법 전입신고와 확정일자로 대항력을 갖추자
이사 가는 날 짐 정리보다 중요한 게 바로 주민센터 방문입니다. 인터넷으로도 가능하지만, 저는 직접 방문을 추천드려요.
확정일자: 내 보증금의 순위를 지켜줍니다.
전입신고: 내가 이 집에 살 권리(대항력)를 만들어줍니다.
중요한 건 이 두 가지가 합쳐져야 경매에 넘어가더라도 우선순위로 배당을 받을 수 있다는 점입니다. 2026년 현재는 임대차 신고제도 의무화되었으니 잊지 말고 한 번에 처리하세요.
최후의 보류, HUG 전세보증금 반환보증
보험료 몇십만 원 아깝다고 생각하지 마세요. 이건 사기를 예방하는 도구이자, 설령 사고가 터져도 내 돈을 돌려받을 수 있는 유일한 ‘비상 탈출구’입니다. 요즘은 허그 가입 기준이 까다로워져서, 이 보험에 가입되는 집이라는 것 자체가 이미 1차적으로 검증된 매물이라는 뜻이기도 합니다.