오피스텔 주택수 제외 법안 2026, 왜 헷갈릴까?
오피스텔 주택수 제외 법안에 대한 이야기를 하기 전에 가장 먼저 이해해야 할 게 있습니다.
바로 오피스텔은 마치 박쥐처럼 쓸 때는 주거용으로 쓰면서 세법상으로는 상황에 따라 주택이 되기도 하고 업무용 시설이 되기도 한다는 점입니다.
정부가 내놓은 오피스텔 주택수 제외 법안의 핵심은 침체된 소형 주택 시장을 살리기 위해 특정 조건을 갖춘 소형 오피스텔을 신규 취득할 경우, 기존 주택의 세금 계산 시 주택수에서 빼주겠다는 겁니다. 하지만 여기서 주의할 점은 ‘모든 세금’에서 다 빠지는 게 아니라는 점입니다.
오피스텔 주택수 제외 취득세와 종부세는 OK, 하지만 양도세는?
가장 큰 함정이 여기 있습니다. 보통 정부가 발표하는 주택수 제외 혜택은 취득세와 종합부동산세(종부세)에 집중되어 있습니다. 즉, 새 오피스텔을 사도 내 기존 아파트를 팔 때 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있느냐는 전혀 다른 문제입니다. 양도세는 실질 과세 원칙에 따라 실제로 주거용으로 쓰면 무조건 주택으로 보기 때문이죠.
오피스텔 주택수 제외를 위한 ‘3대 필수 조건’ (2024-2025-2026 적용)
정부의 1.10 대책 이후 적용되는 오피스텔 주택수 제외 법안의 혜택을 받으려면 아래 세 가지 조건을 단 하나도 빠짐없이 만족해야 합니다.
언제 지어졌는가?
2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 준공된 신규 소형 주택(오피스텔 포함)이어야 합니다. 이미 지어져 있던 구축 오피스텔을 지금 산다고 해서 주택수에서 빠지는 게 아닙니다. (단, 기등록된 임대사업자의 매물 등 예외 조항 확인 필요)
얼마나 큰가?
전용면적 60㎡ 이하여야 합니다. 흔히 말하는 투룸 정도까지는 세이프지만, 그 이상의 ‘아파텔’급은 혜택 대상에서 제외됩니다.
얼마짜리인가?
수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하여야 합니다. 이 금액은 ‘분양가’나 ‘취득가액’ 기준입니다. 최근 공사비 상승으로 분양가가 치솟고 있어, 서울 주요 입지의 오피스텔은 6억 원을 넘기는 경우가 많으니 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.
기만행위에 속지 마세요: 분양 현장의 거짓말
분양 대행사나 일부 유튜버들이 무조건 주택수에서 빠지니까 안심하고 사세요~라고 말하는 건 전형적인 기만행위일 가능성이 높습니다. 그들이 말하지 않는 진실은 다음과 같습니다.
취득세 4.6%니까 주택수 상관없다?
오피스텔 취득세 자체는 주거용이든 업무용이든 무조건 4.6%입니다. 하지만 이 오피스텔을 소유한 상태에서 나중에 다른 아파트를 살 때, 이 오피스텔이 주택수로 잡혀서 아파트 취득세가 8%나 12%로 중과될 수 있다는 게 핵심입니다.
주택임대사업자만 내면 무조건 제외된다?
임대사업자 등록을 하면 종부세 합산 배제 등의 혜택은 있지만, 의무 임대 기간(10년 등)을 채우지 못하고 팔거나 본인이 실거주해버리면 그동안 받은 혜택을 다 뱉어내야 하는 것은 물론 과태료 폭탄까지 맞습니다.
내 돈을 지키는 3단계 검증
오피스텔 주택수 제외 법안 키워드에 낚여 덜컥 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 이 과정을 거치세요.
국세청과 지자체에 교차 확인 하세요.
분양사 직원의 말이 아니라, 해당 매물의 주소지를 들고 구청 세무과와 세무사에게 “이거 사고 나서 내 기존 집 팔 때 양도세 비과세 되나요?”라고 물어야 합니다.
용도를 명확히 하세요
업무용으로 신고해놓고 몰래 주거용으로 쓰다가 적발되면, 소급해서 모든 세금이 중과됩니다. 최근에는 전입신고 데이터뿐만 아니라 전기/수도 사용량으로도 실거주 여부를 파악합니다.
출구 전략을 세우세요
오피스텔은 아파트에 비해 감가상각이 빠릅니다. 주택수 제외 혜택을 봐서 절세하는 금액보다, 나중에 오피스텔 가격이 떨어져서 손해 보는 금액이 더 클 수 있습니다.
결국 오피스텔 주택수 제외 법안은 다주택자에게는 ‘세금 회피처’가 아니라, 무주택자나 1주택자가 소액으로 자산을 형성할 때 세금 부담을 덜어주기 위한 보조 장치로 이해해야 합니다. 특히 2026년 현재 금리와 부동산 경기 흐름을 봤을 때, 단순히 세금 혜택만 보고 들어가는 투자는 매우 위험합니다.
내 소중한 자산이 걸린 문제입니다. 법은 항상 변하고, 세무 공무원조차 헷갈려 하는 게 지금의 부동산법입니다. “설마 나한테 그런 일이 생기겠어?”라는 안일한 생각이 수억 원의 세금 계산서로 돌아올 수 있다는 점, 꼭 명심하시길 바랍니다.